重磅！深圳广州同日官宣“认房不认贷”，专家：不会带来房价明显反弹
记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
【资料图】
一日内，两大一线城市相继官宣“认房不认贷”。
8月30日，广州官宣“认房不认贷”，是继8月25日三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后，第一个落实该政策的一线城市。同日晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，深圳“认房不认贷”政策自2023年8月31日起施行。
地产经济学家邓浩志在接受《》记者采访时指出，认房不认贷政策落地，是广州过去三年来第一个支持楼市的政策。力度中等，不算特别大，也不算小，对整个市场影响不会特别大。因为影响的只是部分购买力，并不会对整个市场产生刺激。广州楼市复苏，可能后续仍需要其他政策支持。
乐有家营销总裁孟凡振指出，“认房不认贷”比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。
释放房地产市场的活跃度
8月30日中午，广州市住建局官网发文对上述《通知》进行进一步的解读，指出《通知》中的居民家庭住房套数是以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算。
8月30日晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，具体为，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。据了解，深圳“认房不认贷”政策自2023年8月31日起施行。
在政策优化相关的个人住房信贷政策方面，广州市住建局表示，居民家庭名下在广州市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。
需要注意的是，广州市“认房不认贷”的政策执行时点以《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发时间2023年8月18日为界。2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行；2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。
就在广州8月30日早上官宣“认房不认贷”后不久，《》记者的朋友圈被房产中介“好消息呀，好消息终于盼来了”“广州新政落地”“广州重大利好”等消息刷屏了。广州房产中介张业（化名）向记者表示，“之前看全国贷款记录，现在只看广州。我有个客户等了三年，终于等到了。”
中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，本次广州首套住房“认房不认贷”政策的落地执行，将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和房贷利率，对于原来无房有贷款或有贷款记录的家庭，过去首付比例在40%—70%，现在再次购买住房首付将降至30%，房贷利率将由4.8%降至4.2%，有助于降低居民购房门槛和购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
8月30日，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向记者表示，“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准，当前主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算。
邓浩志也说道，“这个政策主要影响的是之前买过房，但又卖掉了，却有贷款记录的客户。过去政策严控的时候，这批客户属于被误伤的刚需，新政调整之后，这些刚需将获得比较有力的支持。一方面是首付大幅降低，另外一方面是贷款利息也大幅降低，新政落地后将会促进这批客户的购房需求的释放。”
根据中指数据，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右，购房者观望情绪较重，市场持续低迷。
中指数据显示，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套/19.13万平方米，成交套数环比下降20.61%，成交面积环比下降24.48%。成交套数同比下跌17.64%，成交面积同比下跌20.16%。截至本月26日，本月新批准上市商品住宅共计5391套/52.23万平方米，推盘量环比增长45.09%，同比增长39.29%。
两大一线城市同日官宣
自8月25日住建部等三部门提出落实“认房不用认贷”政策后，有传言称，深圳目前已经有银行执行了该政策。针对上述传言，四大行、浦发银行、招商银行均于8月28日向相关媒体表示，目前未收到相关的政策文件，也未执行“认房不认贷”。
而8月30日，深圳官宣执行“认房不认贷”。
广东华商律师事务所周争锋律师在接受记者采访时表示，深圳推行“认房不认贷”政策肯定要官方出台新政策。“限购限贷政策，是市场宏观调控的一个政策，必须公开发文，交易双方前对政策理解要有明确的依据。特别是在诉讼时候，有明确的判断依据。在没有政策规定的情况下，不同的银行可能作出不同的认定标准，容易产生纠纷。买卖双方一旦出现纠纷诉讼时，没有政策依据司法机关也无法判断对错，会造成交易秩序的混乱。”周争锋律师表示。
周争锋律师指出，深圳市在2018年7月31日推出的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“731新政”）指出，对于离婚后两年的贷款政策作出了特别规定。该政策规定，和目前推行的“认房不认贷”认定标准的指导思想严重冲突。
据了解，2018年7月31日，深圳市政府发布了《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规〔2018〕9号），对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。
周争锋律师表示，深圳市在执行“认房不认贷”标准时，要首先废除了2018年7.31政策中的关于离婚后两年内贷款的限制。因为原来的政策已经出来了，新出的政策必须也发文，不然的话原来的政策还是有效的。
其他一线城市会跟进吗？
据悉，“认房认贷”政策在市场活跃阶段提出，在2010年5月首次由住建部等三部门提出，2010年7月15日北京为首个执行城市，至今已经实行满13年。
8月25日，据新华社报道，近日住建部、央行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
住建部有关负责同志介绍称，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
针对广州此次成为一线城市中首个官宣“认房不认贷”城市的消息，王小嫱表示，广州给市场传递了一定的积极信号。在房地产市场下行的背景下，以往制定的限制性（限购、限贷、限售这种限制住房需求释放）政策的解除符合规律，预计其他一线城市跟进概率较大。
根据诸葛数据研究中心数据显示，8月截止至27日，监测重点15城新房累计成交58934套，较上月同期下降7.19%。重点10城二手住宅累计成交49227套，较7月同期下降4.59%。新房，二手房均呈现持续下滑态势。就北京而言，7月二手住宅仅成交9122套，进入8月，截止到29日北京二手住宅成交9687套，仍处于历史较低水平。
不过，合硕地产机构首席分析师郭毅指出，广州“认房不认贷”其实不具备示范效应。郭毅认为，随着央行给出放宽的指引，可以由各个城市自主选择“认房不认贷”落地的话，那北京库存高的远郊区有可能结合“认房不认贷”推出自己“一区一策”的政策，主要是因为北京远郊区域板块，从客观上来讲，存在着库存压力比较大、规划周期长、新增土地销售困难的市场状况。
